明源云采購CEO:地產(chǎn)新形勢下，機遇與重大風(fēng)險并存，供方如何應(yīng)對？

地產(chǎn)新周期下，行業(yè)發(fā)展進入瓶頸，企業(yè)頻繁爆雷，面對非常時期的嚴(yán)峻考驗，行業(yè)普遍焦慮：

地產(chǎn)爆雷頻發(fā)，調(diào)控政策還將持續(xù)多久？

長期來看，房地產(chǎn)還有沒有未來？

機遇與風(fēng)險并存，供方如何應(yīng)對？

 當(dāng)前，對于地產(chǎn)未來形勢，許多地產(chǎn)供方都充滿疑慮。為此，明源云采購CEO陳迪浩在與眾多供方董事長、總經(jīng)理進行深入的交流研討后，展開了主題為“地產(chǎn)新形勢·供方新應(yīng)對”的精彩分享。

 此次分享圍繞地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀以及供方應(yīng)對策略進行了深度剖析，旨在為地產(chǎn)供方全方面呈現(xiàn)一個直觀立體的行業(yè)大勢。希望通過本文，可以幫助供應(yīng)商朋友們一窺未來地產(chǎn)發(fā)展的核心要素和關(guān)鍵價值。

 01  地產(chǎn)新形勢：

短期承壓，中期調(diào)整，長期利好

 自“五六七限”政策調(diào)控之后，三道紅線”、土地“兩集中”、“三穩(wěn)”等政策調(diào)控持續(xù)收緊，房地產(chǎn)調(diào)控不斷升級，整個地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展正在迎來前所未有的變局。與此同時，地產(chǎn)行業(yè)正從短期承壓、中期調(diào)整，向長期看好的新型態(tài)勢發(fā)展。

 1、短期承壓：政策調(diào)控升級，地產(chǎn)爆雷事件頻發(fā)，行業(yè)壓力巨大。

現(xiàn)階段，政策調(diào)控頻頻加碼，導(dǎo)致很多高杠桿驅(qū)動發(fā)展的房企風(fēng)險集中暴露?？v觀行業(yè)，爆雷房企能級越來越高，爆雷企業(yè)數(shù)量越來越多，單家房企爆雷次數(shù)頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨融資難、去化難以及供方信任危機三大嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

首先，在融資方面，政策管控收緊，企業(yè)面臨信用危機。

從融資額度來看，100家典型房企的融資額均出現(xiàn)不同程度下降。行業(yè)頻繁爆雷加劇了投資機構(gòu)、投資者對行業(yè)的不信任，金融機構(gòu)涉房貸款持續(xù)收緊，企業(yè)面臨多重信用危機，大大提升了房企融資難度。

 其次，在市場方面，信心受損，去化更難。

購房者害怕爛尾，即使短期內(nèi)房價有所松動，但多數(shù)購房者仍持幣觀望。企業(yè)銷售去化回款更加艱難。如圖所示，進入7、8月，房企銷售面積、銷售金額同比下滑明顯。

此外，在供應(yīng)商方面，風(fēng)險敏感，欠款擠兌。

現(xiàn)階段，供應(yīng)商對于賬期、商票等風(fēng)險更為敏感，墊資意愿降低。且欠款回收力度加強，企業(yè)一旦出現(xiàn)失信，很容易面臨擠兌風(fēng)險。

 種種跡象表明，短期房地產(chǎn)行業(yè)爆雷事件頻發(fā)，極易引起金融機構(gòu)、購房者、供應(yīng)商信心缺乏，融資、回款、壓款都變難，房企資金流緊張，會進一步放大風(fēng)險；

此外，對于短期內(nèi)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，陳迪浩也給出了專業(yè)預(yù)判：“政府調(diào)控政策仍以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”為主，控風(fēng)險是本質(zhì)，短期內(nèi)政策不會放松?！?br/>

 2、中期調(diào)整：地產(chǎn)發(fā)展底層邏輯改變，從粗放式、高速度增長轉(zhuǎn)為精細(xì)化、高質(zhì)量增長。

地產(chǎn)發(fā)展進入新周期，房企過去粗放式的高速增長模式，已無法適應(yīng)當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境。迫切需要擺脫對土地紅利和杠桿紅利的依賴，向管理紅利的精細(xì)化、高質(zhì)量增長模式轉(zhuǎn)變。

 這一轉(zhuǎn)變，對地產(chǎn)行業(yè)將會帶來哪些影響？對此，明源云采購CEO陳迪浩，將主要影響歸納為以下幾個方面：

 1>以控風(fēng)險為主調(diào)的調(diào)控政策，讓行業(yè)集中度開始放緩，甚至逆轉(zhuǎn)。

一直以來，行業(yè)集中度始終是供方企業(yè)關(guān)注TOP房企的重要因素。根據(jù)CRIC、Wind數(shù)據(jù)顯示，自2017年以來，無論是TOP3、TOP10、TOP50、TOP100房企的行業(yè)集中度都呈顯著下降趨勢。因此，在當(dāng)前形勢下，供應(yīng)商合作不應(yīng)再迷戀百強房企，在行業(yè)集中度下降的情況下，區(qū)域發(fā)展型房企可能是供方合作的另一個方向。

 2>“兩集中”出讓規(guī)則的完善，改變“強者恒強”邏輯。

從土地集中拍賣政策來看，各地發(fā)布的第二批集中拍地新規(guī)主要包括明確參拍資質(zhì)要求、建立購地審查制度、設(shè)置土拍溢價率15%上線、競拍規(guī)則優(yōu)化調(diào)整等內(nèi)容，總體來看，各地拍地新規(guī)均從競買人資質(zhì)、限價、品質(zhì)等方面優(yōu)化供地規(guī)則。

對此，明源云采購CEO陳迪浩表示：“集中供地新規(guī)的出臺，也意味著未來一手房價將得到有效控制，有盈利有品質(zhì)力的開發(fā)商的利潤空間進一步改善。此外，隨著土拍熱度逐漸回歸理性，頭部房企相對優(yōu)勢將進一步減弱，區(qū)域房企將迎來新的發(fā)展良機?！?br/>

 3>具備融資優(yōu)勢的國央企更具競爭優(yōu)勢。

 根據(jù)Wind、克而瑞、明源地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，國企央企的融資成本低至3.45%，民企平均融資利率高達6.58%，國央企以較低的融資成本，將在未來市場競爭中占據(jù)較大優(yōu)勢。

3、長期看好：未來十年，房地產(chǎn)行業(yè)仍在總量峰值時代，值得長期看好。

 1>城鎮(zhèn)化進程仍在繼續(xù)，從64%往80%發(fā)展，仍有20年發(fā)展空間。

作為城市和地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的強大動力，城鎮(zhèn)化率一直是行業(yè)關(guān)注的話題。有數(shù)據(jù)顯示，2020年，中國城鎮(zhèn)化率接近64%，且從1990-2020年，中國城鎮(zhèn)化率一直持續(xù)飆升。盡管與主要發(fā)達國家80%的城市化率仍有一定差距，但未來至少仍有20年發(fā)展空間。

 2>城市更新，仍有2.3億人口居住環(huán)境有待改善。

由于早年房地產(chǎn)商設(shè)計、工程、材料、施工、技術(shù)等方面的不成熟，大量老舊小區(qū)、大量人口居住環(huán)境有待改善，按25%的更新比例測算，約2.3億人口的居住質(zhì)量還有待提高。

 3>未來，來自需求端的五大紅利加持，房地產(chǎn)仍值得長期看好。

隨著城市化率增長、老舊小區(qū)改造、城市規(guī)模增長、美好生活需求爆發(fā)、家庭漸趨小型化五大紅利加持，未來，行業(yè)將會釋放更大購房需求。

對此，陳迪浩表示：“盡管整個地產(chǎn)行業(yè)已告別高速增長時代，但基礎(chǔ)居住需求仍在，整個房地產(chǎn)行業(yè)會維持在一個總量峰值時代，市場空間接近15-20萬億。”

 02 供方新應(yīng)對：

樹信心，控風(fēng)險，練內(nèi)功

 地產(chǎn)新形勢下，機遇與重大風(fēng)險并存，供方該如何應(yīng)對？

 明源云采購CEO陳迪浩與品牌供方高層經(jīng)過深入的行業(yè)研討后，針對當(dāng)前行業(yè)面臨的問題，為供方企業(yè)總結(jié)了三大應(yīng)對策略：

 1、樹信心：無論面對什么困難，信心總比黃金更重要，只有堅定信心、勇往直前，才能取得最終的勝利！

 1>居住是民生需求，房地產(chǎn)行業(yè)會長期存在，且仍然是大市場，大空間。

未來，城市化率提升、城市規(guī)模增長以及城市更新的2.3億居住需求將持續(xù)驅(qū)動地產(chǎn)健康發(fā)展。

 2>供方企業(yè)最大的發(fā)展阻礙，不是來自行業(yè)、市場，而是自身。

面對行業(yè)嚴(yán)峻考驗，企業(yè)應(yīng)從自身著手，在增強團隊凝聚力的同時，加強企業(yè)風(fēng)險對抗。

 3>堅定信心，做好打硬仗準(zhǔn)備。

企業(yè)管理層/負(fù)責(zé)人更要堅定信心，面對現(xiàn)實，加強團隊協(xié)作，隨時做好打硬仗準(zhǔn)備。

 2、控風(fēng)險：

從市場，客戶，業(yè)績，應(yīng)收賬款等多維度盤點，洞察風(fēng)險，發(fā)現(xiàn)機會，開發(fā)優(yōu)質(zhì)客戶，改善業(yè)績結(jié)構(gòu)。

1>在合作中的客戶、賬款進行盤點，識別風(fēng)險，建立賬款催收、拉閘機制。

可根據(jù)數(shù)據(jù)洞察，進行資源差異化布局，建立風(fēng)險管控機制，保障合作。

 2>發(fā)展國央企、優(yōu)質(zhì)區(qū)域型房企、泛地產(chǎn)類客戶，優(yōu)化業(yè)績結(jié)構(gòu)。

以往，供應(yīng)商只關(guān)注頭部企業(yè)，很容易忽視新客群，企業(yè)應(yīng)加大對新優(yōu)質(zhì)客群的關(guān)注力度，持續(xù)開發(fā)優(yōu)質(zhì)客戶。如城投城建類、多元產(chǎn)業(yè)集團地產(chǎn)板塊，均有較大的結(jié)構(gòu)性機會，供方可重點關(guān)注。

 3>多種方式防范現(xiàn)金流風(fēng)險。

供方企業(yè)可根據(jù)應(yīng)收款項的情況，做數(shù)據(jù)洞察和風(fēng)險識別，制定有效方案及時應(yīng)對。

 3、練內(nèi)功：

以市場為導(dǎo)向，以客戶為中心。從戰(zhàn)略到執(zhí)行，從業(yè)務(wù)到組織，每一環(huán)節(jié)都需鍛造。

1>優(yōu)質(zhì)企業(yè)在行業(yè)調(diào)整期中會脫穎而出.

大水退去，磐石當(dāng)立。面對激烈競爭，企業(yè)需在成本、質(zhì)量、效率、品牌等方面，持續(xù)打造企業(yè)競爭力。

2>戰(zhàn)略、產(chǎn)品、營銷、服務(wù)、組織等是練內(nèi)功的關(guān)鍵。

供方可通過市場分析，將目標(biāo)客戶群鎖定更加清晰，繼而提供有針對性產(chǎn)品服務(wù)方案，并借助組織、區(qū)域資源匹配，找到戰(zhàn)略機會點。

 3>建立客戶價值驅(qū)動，市場導(dǎo)向的體系，是持續(xù)競爭力的基礎(chǔ)。

只有堅持以市場為導(dǎo)向，以客戶為中心的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，才能在激烈的競爭中立于不敗之地。與此同時，進入精裝時代，采購管理，要從以進度、質(zhì)量、成本為中心，賦能工程，轉(zhuǎn)化為以購房者為中心，賦能營銷。