《家住美國(guó)》：美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)熱度降溫逐步回歸理性

川銳傳媒》8月29日?qǐng)?bào)道，據(jù)美國(guó)雜志《財(cái)富》（Fortune）8月9日?qǐng)?bào)道，在美國(guó)經(jīng)歷了一年多的繁榮之后，隨著美國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)價(jià)戰(zhàn)而引發(fā)的加價(jià)購(gòu)房狂潮席卷了全國(guó)后，進(jìn)入到8月份以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)終于開(kāi)始逐步降溫了。

　　有專(zhuān)家認(rèn)為， 盡管美國(guó)地產(chǎn)熱度降溫，但很難說(shuō)是開(kāi)始下跌，多重因素還在繼續(xù)支撐房?jī)r(jià)，這畢竟不是2008年。

相反這實(shí)際上是美國(guó)地產(chǎn)回歸正常的開(kāi)始。盡管過(guò)去12個(gè)月的房?jī)r(jià)上漲了17.2%，但據(jù)美國(guó)知名房地產(chǎn)研究公司CoreLogic預(yù)計(jì)，未來(lái)12個(gè)月房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲，但上漲幅度僅為3.2%。

究竟是什么推動(dòng)了樓市的降溫？業(yè)內(nèi)人士告訴記者，部分原因是潛在購(gòu)房者對(duì)天價(jià)望而卻步。但這肯定不是全部原因，更重要的原因是季節(jié)性因素在起作用。美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)上每年的慣例都是開(kāi)學(xué)季節(jié)是淡季，因?yàn)槊绹?guó)的家庭遷居到一個(gè)地區(qū)買(mǎi)房，通常時(shí)間上要順應(yīng)孩子的上學(xué)時(shí)間，越是臨近開(kāi)學(xué)，地產(chǎn)交易也越是清淡。從歷史上看也是如此，隨著開(kāi)學(xué)時(shí)間的臨近，房屋供應(yīng)在夏末開(kāi)始放緩，然后在春季再次全面恢復(fù)。

美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)研究公司Zonda公司的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿里·沃爾夫（Ali Wolf）的研究告訴記者：“隨著經(jīng)濟(jì)的重新開(kāi)放，人們又開(kāi)始旅行和探親訪友，人們對(duì)住房的需求略有下降。這就是住房通常具有季節(jié)性的原因。而2020年住房市場(chǎng)的獨(dú)特之處在于，明顯缺乏季節(jié)性：去年，即使在傳統(tǒng)上一年中經(jīng)濟(jì)放緩的時(shí)期，購(gòu)房者仍在繼續(xù)購(gòu)房?！?/p>

阿里·沃爾夫（Ali Wolf）認(rèn)為，雖然過(guò)去一年的房?jī)r(jià)也像2008年前一樣上漲，但2021年的動(dòng)態(tài)與當(dāng)年的泡沫完全不同。2008年房地產(chǎn)泡沫破裂很大程度上是房屋供應(yīng)過(guò)剩。而美國(guó)目前處于這一范圍的另一個(gè)極端，住房庫(kù)存在疫情期間下降了50%以上后，仍接近40年來(lái)的最低水平。更不用說(shuō)美國(guó)目前約有380萬(wàn)戶(hù)獨(dú)立屋住宅開(kāi)工不足（援引自房地美Freddie Mac的數(shù)據(jù)）。而在2008年泡沫之前，每年的房屋開(kāi)工量比現(xiàn)在高出30%左右。

此外，美國(guó)人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，美國(guó)房屋的低庫(kù)存將繼續(xù)被購(gòu)房者需求所趕超。目前美國(guó)正處于嬰兒潮成家購(gòu)房旺盛的時(shí)期。在這期間，1989至1993年間出生的最大數(shù)量的千禧一代正處于三十多歲的年齡。正是處于對(duì)住房最旺盛的時(shí)段。

不僅如此，構(gòu)成美國(guó)房?jī)r(jià)支撐的還有一些不確定因素。例如，2019冠狀病毒疫情流行的衰退使抵押貸款利率跌至歷史低位。這為買(mǎi)家創(chuàng)造了巨大的抵押貸款儲(chǔ)蓄的支撐。

　　　需要指出的是，盡管歷史上的低利率給美國(guó)地產(chǎn)創(chuàng)造了繁榮。但是低利率代理的通脹野同樣令人不安。如果通脹擔(dān)憂(yōu)令美聯(lián)儲(chǔ)（Federal Reserve）感到不安的話(huà)，美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)對(duì)市場(chǎng)開(kāi)始使其提前加息，這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響。

另外，在疫情期間，遠(yuǎn)程工作的政策也是一個(gè)重要變量?，F(xiàn)在疫情沒(méi)有結(jié)束，使得高科技公司可以居家辦公，這也讓許多在公司工作美國(guó)人遷到房?jī)r(jià)便宜的地區(qū)。但是如果疫情結(jié)束后，雇主收緊了在家工作的政策后，這也可能使偏遠(yuǎn)地區(qū)的房?jī)r(jià)失去上漲動(dòng)力。

此外，截止9月30日，美國(guó)一些金融機(jī)構(gòu)允許一些借款人暫停還款的抵押貸款延期計(jì)劃將結(jié)束。目前仍有175萬(wàn)借款人（占美國(guó)抵押貸款總額的3.5%）參加了該計(jì)劃。如果這些房主選擇出售而不是重新付款，這可能會(huì)導(dǎo)致銀行法拍屋的增加，而導(dǎo)致庫(kù)存增加。