明源云采購看行業(yè)內(nèi)容更新,本期我們研究的是成長型房企的采購管理創(chuàng)新。
地產(chǎn)白銀時代房企轉(zhuǎn)型成為共識,大型房企可以發(fā)揮規(guī)模效應(yīng),吸引人才,通過多點(diǎn)布局尋找支點(diǎn),但成長型的房企試錯代價卻比較高。成長型房企如何轉(zhuǎn)型?拼不過規(guī)模怎么辦?穩(wěn)定可持續(xù)的增長模式如何達(dá)成?未來的路該怎么走?大家充滿困惑。
近日,明源云采購與眾多成長型房企、供應(yīng)鏈專家展開深入的交流與探討,研究成長型房企的采購管理創(chuàng)新,本次研究結(jié)果,我們將分別從以下4個方面,為大家一 一解開困惑:
1、地產(chǎn)白銀時代,成長型房企面臨哪些新挑戰(zhàn)?
2、采購管理升級,如何提升企業(yè)競爭力?
3、成長型房企采購管理創(chuàng)新如何實(shí)踐?
4、采購人向供應(yīng)鏈管理轉(zhuǎn)型有哪些新機(jī)會?
01地產(chǎn)白銀時代,采購管理面臨四大挑戰(zhàn)
一直以來,大型房企憑借其自身規(guī)模及品牌效應(yīng),不僅可以高效整合行業(yè)頭部資源,獲得更多行業(yè)合作機(jī)會和利潤空間,且有著極強(qiáng)的市場抗風(fēng)險能力。
然而,相較之下,成長型房企資源匱乏、規(guī)模小、利潤低、機(jī)會少,抗風(fēng)險能力弱。隨著地產(chǎn)進(jìn)入白銀時代,市場競爭愈發(fā)激烈,成長型房企也面臨越來越多新挑戰(zhàn)。
1、政策高壓,房企利潤持續(xù)走低
當(dāng)前,隨著土地“兩集中”、“三穩(wěn)”、“城鎮(zhèn)化再加速”等一系列國家宏觀政策的密集出臺,行業(yè)增量見頂,建筑材料價格上升,房企利潤持續(xù)走低。
自“三道紅線”后,采購成本管控居高不下,房地產(chǎn)徹底從金融紅利時代進(jìn)入管理紅利時代,隨著行業(yè)集中度水漲船高,行業(yè)增長空間及利潤大幅壓縮,成長型房企夾縫求生,處境水深火熱。
2、招采壓力大
在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條中,招采是房企整個價值鏈的中樞,也將面臨比其他職能部門更大的挑戰(zhàn)。
1>效率壓力;
目前,大部分的地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的一個現(xiàn)狀是,工期短,進(jìn)度緊張,采購任何時候都要第一時間響應(yīng),供貨,協(xié)調(diào)供應(yīng)資源,在成本的壓力之下,常常以速度換時間。長期的效率難以提升,面臨較大壓力。
2>成本壓力;
隨著房企利潤持續(xù)走低,向采購供應(yīng)鏈管理要效益已成行業(yè)共識。
不僅如此,招采的每一個環(huán)節(jié)幾乎都要把“水分?jǐn)Q干”,無論是工程、材料、還是在其他環(huán)節(jié),都要盡可能減少成本的產(chǎn)出,同時,在整個招采過程中,既要控制成本,又要進(jìn)一步挖掘供應(yīng)鏈價值,且隨著精裝修、智慧家居、智慧社區(qū)等新的供應(yīng)鏈價值的產(chǎn)生,房企成本壓力進(jìn)一步上升。
3>風(fēng)險壓力;
隨著房企規(guī)模的增長,總部管理半徑的擴(kuò)大,如何支撐企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張,快速、穩(wěn)定、高效的運(yùn)轉(zhuǎn),也是招采行業(yè)急需面臨的問題。
3、緊急供貨“坑”死人
我們在與眾多成長型房企探討的過程中,發(fā)現(xiàn)緊急供貨備貨的情況時有發(fā)生,依據(jù)過往明源云采購的合作經(jīng)驗(yàn),原因主要有以下4個方面:
1>內(nèi)部缺失采購原則或標(biāo)準(zhǔn);
房企內(nèi)部缺乏嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)或流程,在成長型房企整個招投標(biāo)環(huán)節(jié),或者定標(biāo)環(huán)節(jié)當(dāng)中,可能會存在一些內(nèi)部的意見不統(tǒng)一造成的定標(biāo)延遲,相應(yīng)的,供應(yīng)商簽約、生產(chǎn)、到貨也均會出現(xiàn)延遲。
2>短期合作易違約;
若是短期合作模式,供應(yīng)商和采購方可能會產(chǎn)生一些違約的現(xiàn)象,如拒絕供貨,臨時調(diào)整價格,或者改變技術(shù)方案,都可能造成違約現(xiàn)象。
3>工程標(biāo)準(zhǔn)臨時修改;
在工程施工過程中臨時修改工程標(biāo)準(zhǔn),相應(yīng)物資和材料也會發(fā)生變化,將面臨更換新材料或新貨物情況,極易造成緊急供貨。
4>臨時更換合作單位;
無論是供應(yīng)商還是房企內(nèi)部調(diào)整的問題,都會造成合作單位的變更。
在實(shí)際采購過程中,緊急供貨情況的出現(xiàn),往往伴隨慘痛的代價:
1>高價購買現(xiàn)貨;
緊急供貨第一個解決方案,就是高價購買現(xiàn)貨,將加大采購成本。
2>項(xiàng)目施工延期;
遇到高價也難以買到現(xiàn)貨的時候,項(xiàng)目很可能就會遇到災(zāi)難性的施工延期。
3>成本難控制;
臨時更換供應(yīng)商或新貨物均有成本支出,地產(chǎn)采購鏈條較長,成本復(fù)雜,管控難度大。
4>供方信任度影響企業(yè)信用;
面臨供方信任度下降的問題,會嚴(yán)重影響地產(chǎn)企業(yè)的信用度。
因此,地產(chǎn)采購要未雨綢繆,積極拓展戰(zhàn)略供應(yīng)商,建立長期合作模式。
4、低價中標(biāo)問題多
一直以來,許多成長型房企為獲得利潤空間,常常會選擇犧牲質(zhì)量進(jìn)行低價中標(biāo)。
其實(shí),從真實(shí)的采購環(huán)節(jié)來看,低價中標(biāo)往往會衍生一系列問題:如質(zhì)量問題、供貨延期、合同違約等等?,F(xiàn)實(shí)中發(fā)生過許多通過低價中標(biāo),衍生出嚴(yán)重的交房維權(quán)現(xiàn)象,對品牌、銷售都會產(chǎn)生很大的影響。
因此,低價中標(biāo)并非房企降本提效的唯一選擇。
02
采購管理升級,如何提升企業(yè)競爭力?
面臨以上嚴(yán)峻挑戰(zhàn),成長型房企如何從采購管理升級為供應(yīng)鏈管理?進(jìn)一步提升企業(yè)競爭力?
從采購管理層面分析,要提升企業(yè)競爭力,我們需要從以下幾個方面進(jìn)行轉(zhuǎn)變:
1>從關(guān)注采購價格到關(guān)注總成本;
2>從以進(jìn)度、質(zhì)量、成本為中心到以購房者為中心;
3>從成本采購管理到為企業(yè)戰(zhàn)略服務(wù);
4>從短期合作到合作共贏;
1、降總成本,實(shí)現(xiàn)供需雙贏
何為采購成本?何為總成本?
采購成本:常見的材料、服務(wù)、運(yùn)費(fèi)、安裝費(fèi)、檢測費(fèi)、維保費(fèi)等等,均為采購成本。
隱藏成本:沒有通過合同體現(xiàn),但其價格和成本已經(jīng)出現(xiàn)。如供應(yīng)商倉儲以及庫存的持有成本,供應(yīng)商生產(chǎn)貨物的合規(guī)成本,以及采購管理、行政管理和需求管理。
聯(lián)合供應(yīng)商可改善的成本:如催貨、加急成本,周期變短,供應(yīng)商勢必要調(diào)整生產(chǎn)能力,其調(diào)動的資源、調(diào)動的能力,可能會產(chǎn)生其他的費(fèi)用。
總成本:即采購成本、隱藏成本與聯(lián)合供應(yīng)商可改善成本之和。
針對這些產(chǎn)出的成本,成長型房企在做到合理把控的同時,也需要在供應(yīng)鏈中價值創(chuàng)造機(jī)會。
如供應(yīng)商生產(chǎn)貨物的可持續(xù)發(fā)展、產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品安全、社會責(zé)任和節(jié)能方面,都會產(chǎn)生額外的社會價值,這些每個細(xì)小的環(huán)節(jié)都存在大量創(chuàng)造價值的機(jī)會。
事實(shí)上,采購價格和供應(yīng)商的成本是密不可分的。
如上圖所示,紅色線代表采購價格,綠色代表供應(yīng)商成本,我們把這個模塊分成四個階段:價格波動、價格下降、成本下降、成本規(guī)避階段。
價格波動階段:供小于求,采購價格上升,整體價格走勢呈小幅波動狀態(tài)。
價格下降階段:供大于求,價格達(dá)到一定峰值。大部分房企在這個階段不斷進(jìn)行戰(zhàn)略采購、集中采購以及聯(lián)合采購,以此來降低采購的成本。需要管理層、采招、設(shè)計、工程以及營銷合力完成采購工作。
成本下降階段:供需雙方基本平衡,采購人幫助供應(yīng)商企業(yè)共同降低生產(chǎn)成本,從而降低采購價格,最終達(dá)到供需雙贏。
戰(zhàn)略階段:即成本規(guī)避階段。這個階段需要高層或者跨職能的介入,開展規(guī)避非價值產(chǎn)出的采購活動,若采購的物料或服務(wù)不能為最終購房者產(chǎn)生價值,盡量減少非價值創(chuàng)造的采購活動。
以上四個階段,就是從采購管理到供應(yīng)鏈管理的核心內(nèi)容,也是采購人需要重點(diǎn)了解供應(yīng)鏈管理的核心,只有在此基礎(chǔ)上,才能更好地幫助采購人盡快從采購成本轉(zhuǎn)向總成本,為企業(yè)和購房者創(chuàng)造更大的價值。
2、用戶需求升級,美好居住空間需求大熱
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民生活水平的提升,用戶需求也在不斷升級。
如圖所示,從購房者演變角度來看,毛坯居住體驗(yàn)較差,而精裝修房后,購房者可以拎包入住,消費(fèi)體驗(yàn)進(jìn)一步提升。
到了智能家居階段,購房者要的就不僅是房子本身,而是要一個溫馨的家,可進(jìn)一步提升用戶滿意度。
在智慧社區(qū)階段,向購房者提供一個溫暖的家的同時,還要提供一個溫馨的社區(qū),同時,也能夠用智慧社區(qū)的方式,幫助房企和購房者建立一個新的連接。
對此,房地產(chǎn)企業(yè)需要建立更多的商業(yè)底座,如引入社區(qū)電商,引入社區(qū)服務(wù),從而產(chǎn)生額外的持續(xù)性的利潤。
從采購管理的角度來看,其實(shí)是以進(jìn)度、質(zhì)量、成本為中心的賦能工程,到以購房者為中心的賦能營銷的升級,助力開放商更快的打造好房子,為購房者提供高價值產(chǎn)品,讓營銷變得更簡單。
因此,想要提升企業(yè)潛在核心競爭力,必須提升產(chǎn)品溢價能力和企業(yè)利潤率。
3、提升組織價值、供應(yīng)庫優(yōu)化,成本節(jié)省
然而,并不是所有的采購品類都適合降成本,也不是所有的品類都適合做升級。
通過采購戰(zhàn)略拆解,我們把整個采購品類分成了四個方面:
戰(zhàn)術(shù)獲?。ǚ稚⒉少彛涸诓少忥L(fēng)險當(dāng)中,根據(jù)供需關(guān)系,將其分成了高中低級,如材料購買的金額不大,同時風(fēng)險較低,建議使用分散采購方式。
戰(zhàn)略保障型采購(保證供應(yīng)):采購風(fēng)險較高,但用量較少,就是以保證供應(yīng)為主的品類。
戰(zhàn)略核心(長期合作):采購量較大且供應(yīng)緊張的品類,選擇戰(zhàn)略長期合作以保證供貨。
戰(zhàn)術(shù)利潤(降成本):供大于求的品類,是房地產(chǎn)降低成本的最核心的內(nèi)容之一,應(yīng)擴(kuò)大杠桿,盡量節(jié)約成本。
4、建立開放共贏,長期合作模式
現(xiàn)階段,開放共贏已成為房企與供應(yīng)商建立長期合作的主流模式。以聚量降本為核心,采購模式主要分為四個階段:項(xiàng)目采購、集中采購、戰(zhàn)略采購、聯(lián)合采購。
隨著全國各大采購聯(lián)盟紛紛成立,如中城聯(lián)盟、新天府聯(lián)盟、山東地產(chǎn)采購聯(lián)盟、新虹橋采購聯(lián)盟的出現(xiàn),房企紛紛加速抱團(tuán)取暖。
這些采購聯(lián)盟滿足了成長型房企,在某一個品類的融合需要,如在采購量、采購標(biāo)準(zhǔn)方面都可以互相借鑒、互相學(xué)習(xí),不僅可以幫助房企降低成本,還能進(jìn)一步提升采購效率。
此外,成長型房企采購模式升級,還可以從這幾方面著手:
1>集中統(tǒng)一采購;
2>從短期合作到長期戰(zhàn)略合作演變;
3>從采購監(jiān)管到減少交易成本;
4>封閉采購轉(zhuǎn)向開放共贏模式;
隨著供應(yīng)商競爭加劇,想要走向開放共贏,勢必需要更多全國性的供應(yīng)商加入到供應(yīng)商體系中來,全國性供應(yīng)商通過與TOP級房企的合作,歷練了企業(yè)的服務(wù)能力,無論是質(zhì)量管理、成本管控能力都具競爭力。
但與此同時,本地化企業(yè)也有自身的優(yōu)勢,如更了解本地開發(fā)環(huán)境,更好的服務(wù)本地成長型房企,兩者之間,各有優(yōu)勢,企業(yè)需要根據(jù)自身情況,選擇最優(yōu)供應(yīng)商合作,以達(dá)到企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展需要。
03
房企如何進(jìn)行采購管理創(chuàng)新與實(shí)踐?
成長型房企采購管理如何實(shí)踐、創(chuàng)新和升級?
1、成長型房企,采購管理面臨四大挑戰(zhàn)
在實(shí)際的成長型房企采購場景中,其面臨的采購管理挑戰(zhàn)要遠(yuǎn)高于大型房企:
1>采購量?。?br/>
企業(yè)采購量小,導(dǎo)致采購議價能力弱。
2>采購范圍擴(kuò)大;
成長型房企組織、資源不夠強(qiáng)大,采購內(nèi)容多,且隨著精裝修和智能家居時代的到來,采購范圍會進(jìn)一步擴(kuò)大。
3>采購管理難;
在定標(biāo)原則以及審批流程存在缺失的情況下,采購人開展采購工作時,可能會在一些決策上造成內(nèi)部溝通與協(xié)同困難。
4>供應(yīng)商選擇少;
因?yàn)轫?xiàng)目不多,積累的供應(yīng)商資源相對有限,供應(yīng)商間的競爭較弱。
2、成長型房企的穩(wěn)健躍升之道
主要有四個方面:
1>制度流程;
制定采購管理制度和執(zhí)行流程,便于采招順利開展及多部門有效協(xié)同,確保采購順利落地。
2>組織保障;
建立采購管理團(tuán)隊(duì),目標(biāo)是采購制度、共同決策、促進(jìn)協(xié)同、落地保障;
3>統(tǒng)一采購;
統(tǒng)一外部供應(yīng)商對接入口,統(tǒng)一內(nèi)部采購需求,采用最優(yōu)采購方案。
4>供應(yīng)商競爭;引入新供應(yīng)商資源,打破原合作供應(yīng)商舒適環(huán)境,選擇最優(yōu)合作伙伴。
對此,成長型房企可以建立三層維度供應(yīng)商,通過引入新供應(yīng)商的方式,打破這種舒適的競爭環(huán)境:
一是加強(qiáng)現(xiàn)有合作供應(yīng)商維系,保證基礎(chǔ)供應(yīng)。
二是在已合作供應(yīng)商的基礎(chǔ)上,增加備選供應(yīng)商,采用1+N模式,中標(biāo)一家供應(yīng)商,中標(biāo)N家備選供應(yīng)商。若合作供應(yīng)商出現(xiàn)問題,可選擇優(yōu)質(zhì)備選供應(yīng)商,減少風(fēng)險。與此同時,采購人也需要及時向高層傳遞我們的采購戰(zhàn)略。
在此基礎(chǔ)上,進(jìn)行外部新供應(yīng)商的拓展,已入圍的供應(yīng)商即使沒有中標(biāo),也可以及時獲取更多問題反饋和有效完善服務(wù)的專業(yè)性建議,從而提升新供應(yīng)商綜合服務(wù)能力,為下次合作搭建良好的合作基礎(chǔ)。
明源云采購在成長型房企集采服務(wù)實(shí)踐中,為客戶降低了采購成本,提高了采購效率,當(dāng)然這一切建立在陽光采購的基礎(chǔ)上。
04
采購人向供應(yīng)鏈管理轉(zhuǎn)型,有何新機(jī)會?
現(xiàn)階段,許多采購人也愈發(fā)焦慮,工作重復(fù)性高,行業(yè)地位被動,未來充滿未知。采購人向供應(yīng)鏈管理轉(zhuǎn)型到底有哪些新機(jī)會?如何把握機(jī)遇?
1、采購管理以企業(yè)戰(zhàn)略為目標(biāo)
房企的采購管理,其實(shí)是以企業(yè)戰(zhàn)略為核心目標(biāo)的,且地產(chǎn)開發(fā)可分為兩端,一端是營銷層,一個是生產(chǎn)層。
如圖,在營銷層,兌現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。把房子賣出去,不斷提高銷售效率和溢價幅度,這個是目前房企最關(guān)心的內(nèi)容。
在生產(chǎn)層,創(chuàng)造價值。如何在低成本、高效率、高質(zhì)量的建造好房子的前提下,不斷提高客戶滿意度。
如提供智能家居、智慧社區(qū)等一系列的附加服務(wù),讓客戶拎包入住,在全方位賦能的同時,提升客戶滿意度。房企也能從中獲取,高于房子本身的更高利潤和價值!
在為用戶創(chuàng)造舒適的居住環(huán)境下,企業(yè)如何獲取更大利潤?
一是保障購房者需求領(lǐng)域,供貨保障、質(zhì)量保障、功能需求,以及滿足環(huán)保的需求,是滿足購房者最基本的需求,也是基層底座。
其次,在一定的交房時間內(nèi),幫助工程合理的交房,保證質(zhì)量、保證交付,一定程度上,也是在為企業(yè)的戰(zhàn)略服務(wù),創(chuàng)造價值,用更多低成本、高效率高質(zhì)量的供應(yīng)商做房子的建造,同時,創(chuàng)造更多的價值場景。
2、采購管理升級供應(yīng)鏈管理新機(jī)遇
采購管理升級供應(yīng)鏈管理有哪些新機(jī)遇?我們可以從以下幾個方面著手:
1>端到端管理;
從供應(yīng)商到購房者的生產(chǎn)管理者。因?yàn)閺墓?yīng)商買來的產(chǎn)品,是回到購房者端使用的,只有當(dāng)購房者認(rèn)可了你的服務(wù)價值,供應(yīng)商提供的服務(wù)才是有價值的,反之,沒有任何意義。
2>以客戶為中心;
以實(shí)現(xiàn)客戶價值為導(dǎo)向。根據(jù)購房者需要的價值,通過整合供應(yīng)商能力,為購房者提供這個價值。
3>精益管理;
精益管理就是要持續(xù)降低成本,持續(xù)提高質(zhì)量,持續(xù)提高供貨的及時性。
以宜家為例,其每年均有降低成本的動作,但并不以壓低價格為主,而是以幫助供應(yīng)商降低生產(chǎn)成本繼而降低價格,這是一種雙贏的思維。另外,增加價值工程。不斷減少沒有為客戶帶來價值的活動,增加為客戶帶來價值的活動,最終為購房者帶來價值。
4>建立合作共贏思維;
尋找優(yōu)質(zhì)戰(zhàn)略合作伙伴,共同打造好房子,好的居住環(huán)境,才是供應(yīng)鏈管理需要關(guān)心的核心需求。
目前,根據(jù)市場的需求及行業(yè)現(xiàn)狀來看,這四點(diǎn)可能不是現(xiàn)在立馬要做的內(nèi)容,但不論升級到供應(yīng)鏈管理,還是作為采購人的思維方向,都可以幫助人們有效地建立行業(yè)思維,也希望越來越多的采購人能夠把握更多新機(jī)遇,做更好的供應(yīng)鏈管理者。
明源云采購看行業(yè),研究地產(chǎn)供應(yīng)鏈領(lǐng)域的新觀點(diǎn)、新趨勢、新實(shí)踐,我們下期不見不散!
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